CAN 2025 : Pourquoi le marché immobilier du Maroc est la prochaine grande frontière d'investissement
La Coupe d’Afrique des Nations 2025 (CAN) est bien plus qu’un simple tournoi de football ; c’est un catalyseur de 16 milliards de dollars qui redessine fondamentalement la carte économique de l’Afrique du Nord. Prévu du 21 décembre 2025 au 18 janvier 2026, l’événement sert de « répétition générale » à haute visibilité pour la Coupe du Monde de la FIFA 2030. Pour les investisseurs immobiliers, ce calendrier de double accueil a ouvert une fenêtre d’opportunité unique, particulièrement dans les villes hôtes comme Tanger, où les infrastructures et le tourisme atteignent des niveaux records.
La révolution de la connectivité : plus de 660 vols supplémentaires
L’explosion de l’intérêt est alimentée par une expansion sans précédent du transport aérien. Royal Air Maroc (RAM), partenaire officiel de la CAF, a déployé un plan de transport exceptionnel :
Plus de 660 vols supplémentaires : Un déploiement massif pour gérer l’afflux de supporters et de professionnels.
Augmentation de 50 % de la capacité : La RAM augmente sa capacité en sièges de plus de 50 % sur l’ensemble de son réseau.
Portée mondiale : La capacité en sièges directs a doublé pour les nations qualifiées comme le Sénégal, la Côte d’Ivoire et l’Égypte, parallèlement à une augmentation des fréquences depuis les grands hubs européens comme Paris, Madrid et Londres.
Cette impulsion logistique devrait permettre de transporter au moins 500 000 supporters via la compagnie nationale seule, générant près de 1,5 milliard de MAD de revenus supplémentaires pour l’aérien.
Un boom touristique : 1 million de visiteurs étrangers
Le Maroc se prépare à une poussée monumentale du tourisme qui impacte déjà le secteur de l’hôtellerie. Les estimations tablent sur un nombre compris entre 500 000 et 1 million de visiteurs étrangers supplémentaires pendant le cycle du tournoi.
Nuitées : À l’échelle nationale, les nuitées ont augmenté de 11 % au cours des trois premiers trimestres de 2025, atteignant 23,58 millions.
Retombées économiques : La présence de supporters étrangers devrait générer entre 4,5 milliards et 12 milliards de MAD de dépenses en hébergement, restauration et transport.
Croissance ciblée : Les dépenses quotidiennes moyennes par supporter sont estimées entre 600 et 800 MAD, avec une durée de séjour moyenne de dix nuits.
Focus sur Tanger : Le "gagnant surprise" de 2025
Alors que Marrakech et Casablanca restent des valeurs sûres, Tanger s’est imposée comme le marché immobilier le plus dynamique du pays. Stratégiquement située au carrefour de l’Europe et de l’Afrique, Tanger connaît une transformation portée par le Grand Stade d’Ibn Batouta, le plus grand site du Maroc avec une capacité de 75 000 places.
Indicateurs de performance immobilière à Tanger (2025)
| Indicateur | Statut 2025 | Contexte |
| Rendement locatif | 8,00 % | Le rendement moyen le plus élevé au Maroc. |
| Prix de l’immobilier de luxe | 3 400 $ par m² | Porté par l’attrait côtier et l’intérêt des pays du Golfe. |
| Croissance du prix du foncier | +4,3 % (T3) | Appréciation significative à proximité du port et du stade. |
| Volume de transactions | +19,4 % (en glissement annuel) | Reflète un intérêt croissant pour les complexes de villas en bord de mer. |
Dans les quartiers premium comme Malabata et Iberia, les prix résidentiels ont connu des augmentations localisées de 15 à 20 %, directement alimentées par les préparatifs de la CAN et l’extension de la ligne à grande vitesse TGV.
La "ruée vers l'or" d'Airbnb et des hôtels
Le secteur de l’hébergement connaît une tension historique entre l’offre et la demande. Les locations de courte durée via des plateformes comme Airbnb et Booking.com sont devenues le choix privilégié des visiteurs en quête d’intimité et de style.
Demande Airbnb à Tanger : On compte actuellement plus de 2 676 annonces actives à Tanger, avec un tarif journalier moyen (ADR) de 97 $. Les propriétés de haut standing (Top 10 %) affichent des tarifs supérieurs à 165 $ par nuit.
Pics d’occupation : À Tanger, les nuitées dans les établissements d’hébergement touristique classés ont augmenté de 16 % à la fin de septembre 2025, atteignant 1,55 million.
Le « facteur Marrakech » : À titre de comparaison, l’occupation à Marrakech a atteint 76 % en mai 2025, les meilleures propriétés générant plus de 1 777 $ par mois. Tanger suit une trajectoire similaire à l’approche du tournoi.
Les réformes réglementaires, telles que la Loi 80-14, ont renforcé la confiance des investisseurs en simplifiant le processus de location de courte durée et en garantissant la sécurité juridique des propriétaires.
Ce que l'investisseur doit retenir : Pourquoi agir maintenant?
La combinaison d’une croissance de 55 % des investissements directs étrangers (IDE) et des mises à niveau imminentes des infrastructures fait de 2025 un point d’entrée pivot. Avec la Coupe du Monde 2030 à l’horizon, les propriétés achetées aujourd’hui à Tanger, Rabat et Marrakech ne sont pas seulement des actifs saisonniers, mais des éléments fondamentaux de la transformation urbaine à long terme du Maroc.
Prêt à capitaliser sur le boom immobilier au Maroc? Concentrez-vous sur les appartements clés en main dans le centre-ville de Tanger ou les villas de luxe à Malabata pour capter le rendement locatif maximal des millions de fans arrivant pour la CAN 2025.
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